Etude sur les compléments de loyer
Analyse des compléments de loyer pour les
communes de Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne,
Montpellier et Bordeaux au 1er semestre 2023
Porteur du projet : Observatoire LFC
Responsable : Gilles Corbet
E-mail : observatoirelfc@gmail.com
Table des matières
Présentation de l’étude 1
Présentation de la phase 1 3
1. Présentation des données 6
1.1. Présentation des variables 6
1.2. Contrôle de cohérence des variables 12
1.3. Résumé global 21
2. Analyse des motifs des compléments de loyer 22
(voir document séparé page 33)
3. Etude du complément de loyer 22
Conclusion 29
Analyse des motifs des compléments de loyer (document séparé)
1. Analyse qualitative des motifs des compléments de loyer 33
1.1. Nombre d’observations ayant un ou plusieurs motifs déclarés ou
relevés ssssssss 34
1.1. Analyse textuelle 34
1.3. Critères “justifiés” ou “non justifiés” 38
2. Analyse quantitative des écarts entre le complément de loyer rectifié
et sa valeur estimée 43
2.1. Estimation de la valeur des garages et parkings en bail séparé 43
2.2. Calcul du loyer rectifié 45
2.3. Rectification du complément de loyer réel 46
2.4. Estimation du complément de loyer 47
2.5. Ecart entre le complément de loyer réel et sa valeur estimée 48
3. Analyse de l’état du complément de loyer en fonction des variables
obligatoires 51
3.1. En fonction du DPE 51
3.2. En fonction du fait que le logement est meublé ou non 51
3.3. En fonction du code postal 52
3.4. En fonction du type du logement 52
Conclusion (voir conclusion étude page 29)
PRESENTATION DE L’ETUDE
Sujet
Analyse des compléments de loyer pour les communes de Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne,
Montpellier et Bordeaux pour le premier semestre 2023 et de leur impact sur l’encadrement
du niveau des loyers des logements privés d’habitation principale.
Propos préliminaires
Cadre juridique
La loi ELAN du 23/11/2018 dans son article 140 a mis en place une expérimentation de
l’encadrement du niveau des loyers
du secteur privé dans les zones où le marché locatif
est tendu, accessible aux organismes publics compétents en matière de logement (commune,
métropole, E.P.C.I.) qui en font la demande. Cette expérimentation prévue initialement pour
cinq ans a été prolongée par la loi « 3DS » du 21/02/2022 jusqu’au 24/11/2026.
En 2023, ce dispositif concerne les communes de Paris, Lille (et les communes associées
d’Hellemmes et de Lomme), Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, l’agglomération
« Plaine Commune » (9 communes du Nord de Paris) et l’agglomération « Est Ensemble » (9
communes du Nord-Est de Paris).
Dans ces communes, un arrêté préfectoral fixe annuellement, en fonction du secteur géogra-
phique, du caractère meublé ou non meublé de la location, du nombre de pièces du logement et
de l’époque de sa construction, le Loyer de Référence, le Loyer de Référence Minoré (inférieur
de 30% au Loyer de Référence) et le Loyer de Référence Majoré (supérieur de 20% au Loyer
de Référence) à ne pas dépasser lors de la mise en location d’un bien immobilier.
Les dérogations applicables
à
l’encadrement de l’évolution du montant des loyers
dans les 28 agglomérations situées en zone tendue telles que définies par la loi du 06 juillet 1989
ne s’appliquent pas à cette expérimentation
. Par contre, la loi ELAN prévoit la possibilité
d’appliquer un complément de loyer qui permet de dépasser le Loyer de Référence Majoré dans
les termes suivants : «
Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base
tel que fixé au A du présent III
pour des logements présentant des caractéristiques
de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de
la même catégorie situés dans le même secteur géographique
». «
Un complément
de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence
majoré».
Notre étude porte sur l’analyse des compléments de loyer tels qu’ils sont pratiqués en 2023
lors de la mise en location des biens immobiliers du secteur privé, résidence principale du
locataire, et sur leur impact sur le dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers.
Spécificité de l’étude
A ce jour, l’essentiel des études se sont focalisées sur le respect du Loyer de Référence Majoré.
1
Cette situation s’explique notamment par le fait que la loi ELAN ne décrit pas avec exactitude
les caractéristiques de localisation ou de confort qui peuvent justifier un complément de
loyer, les tribunaux étant souverains pour apprécier les éléments en cas de litige. Le faible
nombre de saisines sur les questions de complément de loyer et la mise en place récente de
l’expérimentation dans certaines communes (Lyon et Villeurbanne au 01 novembre 2021,
Montpellier au 01 juillet 2022, Bordeaux au 15 juillet 2022) limitent également la jurisprudence
en la matière.
L’Observatoire LFC (Loyer Formé d’un Complément) a été mis en place en décembre 2022
pour analyser les pratiques des compléments de loyer.
Communes étudiées
Les données 2023 collectées concernent les communes de Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne,
Montpellier et Bordeaux.
Les communes de « Plaine Commune » (Aubervilliers, La Courneuve, Epinay sur Seine, L’Ile
Saint Denis, Pierrefitte sur Seine, Saint Denis, Saint-Ouen sur Seine, Stains, Villetaneuse) et
de « Est Ensemble » (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Pré Saint Gervais, Les Lilas, Montreuil,
Noisy le Sec, Pantin, Romainville) qui participent à cette expérimentation n’ont pas pu être
étudiées en raison du faible nombre d’informations recueillies.
Objectifs
L’objectif général du projet est de décrire les pratiques des compléments de loyer pour les
communes de Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier et Bordeaux pour le premier
semestre 2023, d’analyser les critères de fixation de ces compléments, de mesurer leur impact
sur l’encadrement du niveau des loyers des logements privés d’habitation principale et
d’étendre l’analyse en 2024 aux communes qui recevront en 2023 un agrément pour appliquer
ce dispositif d’encadrement.
Phasage de l’étude
L’étude sera réalisée en plusieurs phases :
Phase 1
: Description et analyse des compléments de loyer sur les communes de Lyon et
Villeurbanne pour le 1er semestre 2023.
Phase 2
: Comparaison des pratiques des compléments de loyer entre l’ensemble des communes
soumises à l’encadrement du niveau de loyer pour le 1er semestre 2023.
Phase 3
: Actualisation de la phase 1 avec les données du 2ème semestre 2023 pour les
communes de Lyon et de Villeurbanne
Etude des décisions des tribunaux en matière de complément de loyer.
Mesure de l’impact des pratiques des compléments de loyer sur la politique d’encadrement
des loyers.
Phase 4
: Analyse des compléments de loyer pour les nouvelles communes qui intègreront en
2024 le dispositif transitoire de l’encadrement du niveau des loyers.
2
Etude sur les compléments de loyer
Phase 1
Description et analyse des compléments de loyer pour
les communes de Lyon et de Villeurbanne au 1er
semestre 2023
5 octobre 2023
3
La première phase de cette étude présente plusieurs objectifs :
•
réaliser un état des lieux complet et détaillé des compléments de loyer appliqués dans les
communes de Lyon et de Villeurbanne sur le 1er semestre 2023,
•
dégager les critères privilégiés par les bailleurs pour l’application des compléments de loyer
et les hiérarchiser
•
comparer l’application du complément de loyer par rapport aux variables obligatoires et
optionnelles identifiées,
•
étudier la compatibilité et l’impact des pratiques du complément de loyer avec l’encadrement
des niveaux de loyer pour chaque commune.
Source des données
Les informations sont collectées sur la base des annonces de location immobilière publiées
par le site internet Leboncoin indiquant l’existence d’un complément de loyer. Les annonces
publiées ont fait l’objet d’un traitement exhaustif et qualitatif.
La variable cible est le montant du complément de loyer pour chaque annonce.
Champ d’observation
Les observations portent sur les locations de maisons, d’appartements et de chambres
du
secteur privé
(hors logements sociaux), meublés ou non meublés, qui constituent la
résidence principale du locataire.
Sont notamment exclus des observations : les locations saisonnières, les baux mobilité, les
logements des résidences étudiantes et des résidences services seniors, les locations avec
prestations de services obligatoires, les locations pour lesquelles la durée du bail n’est pas
conforme à la durée légale pour une résidence principale, les locations présentées par des
marchands de liste, les logements relevant du dispositif d’investissement locatif Pinel ou
Scellier, les baux solidaires, les logements conventionnés soumis à des critères de ressources.
Variables collectées
Variables obligatoires
: date de l’annonce, code postal du bien immobilier, type de bien
(appartement, chambre, maison) ou type d’appartement (studio, T1 ou T1bis, T2, T3, T4,
T5, T6, T7, T8), meublé ou non meublé, diagnostic de performance énergétique, époque
de construction, garage/box et parking, charges locatives annoncées, complément de loyer
demandé, Loyer de Référence Majoré déclaré, loyer hors charges hors complément de l’annonce.
Variables optionnelles
: motifs déclarés par l’annonceur pour justifier le complément de loyer,
4
motifs relevés dans l’annonce pouvant justifier le complément de loyer.
Méthode de collecte des données
La relève des données s’effectue manuellement sur une grille mentionnant l’ensemble des
variables obligatoires et optionnelles à collecter.
Elle est réalisée après une lecture intégrale des annonces pour repérer les caractéristiques des
logements et pour collecter d’une part les critères déclarés comme expliquant le complément
de loyer par l’annonceur et d’autre part les critères figurant dans l’annonce et pouvant justifier
le complément de loyer.
Toutes les observations comportent impérativement les trois éléments suivants : le complément
de loyer déclaré, les charges locatives annoncées (provisions ou forfait) et le loyer hors charges
hors complément.
Les éléments concernant les terrasses et les loggias, les jardins et les cours, les piscines, les
parties mansardées et la vue du logement, comme le caractère meublé ou non meublé sont
systématiquement contrôlés sur la base des photos publiées dans l’annonce.
Les caractéristiques qualitatives des annonces liées au complément de loyer sont enregistrées
de manière détaillée.
Il n’est pas tenu compte des annonces dans lesquelles le montant du complément de loyer est
inférieur à 3 euros.
La surface indiquée est la surface habitable au titre de l’article R 112-2 du Code de la
Construction et de l’Habitat.
Données collectées
Pour les communes de Lyon et de Villeurbanne, nous avons analysé
2066 observations
correspondant aux annonces de location immobilière avec complément de loyer
publiées par Leboncoin pour la période du 01 janvier 2023 au 30 juin 2023.
Environ 90%des annonces avec un complément de loyer
publiées proviennent d’annonces dif-
fusées
par des professionnels
. De ce fait, notre base de données devrait être mieux renseignée
dans la mesure où, d’une part, les professionnels connaissent la règlementation et, d’autre
part, leurs obligations en matière de contenu des annonces immobilières sont supérieures à
celles des particuliers (arrêté du 26/01/2022).
Modes de calcul du complément de loyer
Le complément de loyer est une grandeur économique construite : il est à la fois une addition,
celle des valeurs locatives correspondant à chacun des motifs le justifiant, et une soustraction,
5
celle du loyer total hors charges du logement diminué du Loyer de Référence Majoré.
Notre étude a pour but de confronter le calcul du complément de loyer fait par les annonceurs
comme différence entre le loyer total hors charges et le Loyer de Référence Majoré avec notre
estimation de la valeur des compléments comme somme des valeurs des motifs les justifiant,
puis de conclure si le complément de loyer demandé est conforme, sous-évalué ou surévalué.
Notre étude permet de comparer les résultats de ces deux calculs d’une part en estimant la
valeur du complément par addition de nos estimations de valeur des motifs et d’autre part
en déterminant la valeur du complément de loyer réel après déduction de l’évaluation des
parkings, box et garages en bail séparé et après égalisation du loyer hors charges ainsi rectifié
avec le Loyer de Référence Majoré.
Notre classification des motifs utilisés par les annonceurs, l’appréciation de leur caractère
justifié ou non justifié pour expliquer le complément de loyer et notre estimation de leur valeur
pourront être modifiées, notamment en fonction de la jurisprudence ou des caractéristiques
différentes des logements suivant leur zone géographique, sans changer le cadre de notre
analyse.
Notre étude comprend un document séparé qui explique et détaille l’analyse des motifs des
compléments de loyer, le calcul de l’estimation des valeurs des compléments, le calcul des
écarts entre les compléments de loyer demandés et estimés.
Elle constitue un rapport d’étape réalisé avec les données du 1er semestre 2023 pour les
communes de Lyon et Villeuranne : il sera actualisé en 2024 avec les données du 2ème semestre
2023.
Le traitement statistique des données a été réalisé par Céline Gauthier, Data Value.
1. Présentation des données
1.1. Présentation des variables
-
DPE
: diagnostic de performance énergétique, variable qualitative ordinale prenant 9
modalités : de A à G et “sans” pour les logements n’ayant pas de DPE,
Variable Total N = 2066
DPE
A 15 (0.7%)
B 64 (3.1%)
C 307 (15%)
D 598 (29%)
E 400 (19%)
F 82 (4.0%)
G 12 (0.6%)
sans 588 (28%)
Nbre données manquantes 0
6
Le nombre important de DPE non renseignés, alors que les annonceurs sont des professionnels,
n’est pas justifié par un retard dans l’établissement du diagnostic par rapport à la date de
diffusion de l’annonce : en effet, pour les annonces ayant fait l’objet de plusieurs publications,
initialement sans DPE et par la suite avec DPE, nous avons corrigé l’annonce initiale pour
faire apparaître le DPE.
L’absence de DPE dans l’annonce pourrait être en partie due à la volonté de l’annonceur de
ne pas communiquer initialement le DPE quand celui-ci est F ou G.
En effet, conformément à la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection
du pouvoir d’achat, aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le niveau
de performance énergétique est de classe F (consommant entre 330 et 420 kWh/m
2
par an
en énergie primaire) ou de classe G (consommant plus de 420 kWh/m
2
par an en énergie
primaire).
Nous ne pouvons pas considérer que les 4,55% d’annonces avec un DPE F ou G soient
représentatifs pour les logements observés. Le pourcentage réel pour ces deux catégories est
probablement plus élevé.
NB : Conformément à l’article 160 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, la relocation
sera interdite à compter du 01 janvier 2025 pour les logements avec un DPE de classe G, à
compter du 01 janvier 2028 pour les logements avec un DPE de classe F
Pour les logements declarés en classe A voire en classe B, le contrôle des photos des annonces
laisse penser que leur classification n’est pas fiable dans la majorité des cas.
-
meublé
: variable qualitative nominale qui, après nettoyage du jeu de données, présente 4
modalités : “chambre”, “coliving”, “meublé” et “non meublé”,
Variable Total N = 2066
meublé
chambre 90 (4.4%)
coliving 13 (0.6%)
meublé 1,315 (64%)
non meublé 648 (31%)
Nbre données manquantes 0
Les « chambres » disposent d’un bail séparé et se différencient des colocations où tous
les colocataires sont solidairement responsables du bail. Dans les deux cas, les occupants
disposent en général d’une chambre comme partie privative, la cuisine et le salon (voire la
salle de bains et les WC) étant communs.
Les « chambres » saisies ne représentent qu’une faible partie des annonces publiées pour ce
type de bien pour ne pas déséquilibrer notre base de données.
Les locataires en « coliving » ont en général des espaces privatifs plus importants, comparables
aux studios, avec une petite cuisine, un WC et une salle d’eau privatifs, les espaces communs
étant partagés par tous les occupants.
7
-
date
: variable sous format date (année-mois-jour) qui répertorie la date de parution de
l’annonce mise en ligne pour la location du bien,
Variable Total N = 2066
date 2023-01-01 to 2023-06-30
Nbre données manquantes 0
-
code postal
: variable qualitative nominale à 10 modalités : de 69001 à 69009 et 69100 qui
indique la localisation du bien,
Variable Total N = 2066
code postal
69001 173 (8.4%)
69002 217 (11%)
69003 339 (16%)
69004 112 (5.4%)
69005 108 (5.2%)
69006 268 (13%)
69007 228 (11%)
69008 234 (11%)
69009 118 (5.7%)
69100 269 (13%)
Nbre données manquantes 0
-
Type
: variable qualitative nominale qui, après nettoyage du jeu de données, présente
12 modalités : “chambre”, “maison”, “studio”, du “T1” au “T8”. Elle indique la nature du
logement et/ou le nombre de pièces,
Variable Total N = 2066
Type
chambre 90 (4.4%)
maison 21 (1.0%)
studio 366 (18%)
T1 265 (13%)
T1bis 48 (2.3%)
T2 601 (29%)
T3 409 (20%)
T4 198 (9.6%)
T5 52 (2.5%)
T6 13 (0.6%)
T7 2 (<0.1%)
T8 1 (<0.1%)
8
Variable Total N = 2066
Nbre données manquantes 0
-
surface
: variable quantitative continue qui fournit la surface habitable du logement. Les
données manquantes correspondant aux chambres (nous avons considéré que la surface des
chambre en colocation ne devait pas être prise en compte pour le calcul des moyennes des
surfaces des appartements et maisons).
Variable Total N = 2066
surface Moy. : 49, SD : 30, min-max : 6 - 274
Nbre données manquantes 90
Les données pour la surface n’étant pas normalement distribuées, nous calculons que 72.4%
des observations sur la surface sont comprises entre sa moyenne
±
un écart-type (SD :
standard deviation).
L’article 4 décret du 30 janvier 2022 sur les logements décents indique que « le logement
dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à
9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume
habitable au moins égal à 20 mètres cubes ». La surface de la pièce principale s’entend hors
surface de la pièce d’eau et du WC.
Le règlement sanitaire départemental pouvait imposer des conditions plus restrictives. C’était
le cas dans le département du Rhône (article 40.4 du Règlement Sanitaire Départemental) où
la hauteur sous plafond devait être au moins égale à 2,30 mètres. Le décret n
°
2023-695 du
29 juillet 2023 applicable au 01 octobre 2023 pour harmoniser la règlementation a supprimé
cette possibilité.
-
Loyer
: variable quantitative continue qui constitue le montant du loyer de base du logement,
Variable Total N = 2066
Loyer Moy. : 785, SD : 411, min-max : 135 - 3,910
Nbre données manquantes 0
Les données pour le loyer n’étant pas normalement distribuées, nous calculons que 76.4% des
observations sur le loyer sont comprises entre sa moyenne ±un écart-type.
La variable « loyer hors charges » de notre base de données correspond au loyer men-
suel hors charges et hors complément de loyer (soit le loyer total affiché en entête de
l’annonce diminué des charges locatives et du complément de loyer) que nos dénommons
loyer hors charges annoncé.
En application de la loi ELAN qui prévoit qu’
« un complément de loyer ne peut être
9
appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré »
, le loyer hors
charges annoncé devrait être égal au Loyer de Référence Majoré fixé par l’arrêté préfectoral,
le complément de loyer s’appliquant au-delà du Loyer de Référence Majoré.
L’objectif de notre étude n’est pas d’étudier la conformité du loyer hors charges au Loyer de
Référence Majoré mais d’étudier le complément de loyer, la partie de loyer demandée qui
dépasse le Loyer de Référence Majoré.
En cas d’écart entre le loyer hors charges annoncé et le Loyer de Référence Majoré déclaré, le
montant du complément de loyer annoncé en sera modifié.
-
Complément
: variable quantitative continue représentant le complément de loyer demandé
en plus du loyer de base,
Variable Total N = 2066
Complément Moy. : 181, SD : 163, min-max : 4 - 1,755
Nbre données manquantes 0
Les données pour le complément de loyer n’étant pas normalement distribuées, nous calculons
que 85.7% des observations sur le complément de loyer sont comprises entre sa moyenne
±
un écart-type.
-Charges : variable quantitative continue,
Variable Total N = 2066
Charges Moy. : 74, SD : 70, min-max : 0 - 1,227
Nbre données manquantes 0
Les données pour les charges n’étant pas normalement distribuées, nous calculons que 87%
des observations sur les charges sont comprises entre sa moyenne ±un écart-type.
-
Loyer Référénce Majoré
: variable quantitative continue représentant les loyers de
référence majorés indiqués dans l’annonce,
Variable Total N = 2066
Loyer Référence Majoré Moy. : 786, SD : 416, min-max : 135 - 4,110
Nbre données manquantes 602
Les données pour le loyer de référence majoré n’étant pas normalement distribuées, nous
calculons que 53.5% des observations sur le loyer de référence majoré sont comprises entre sa
moyenne ±un écart-type.
-
garage parking
: variable qualitative nominale qui, après nettoyage des données, propose
11 modalités indiquant si le logement possède un parking et/ou un garage et/ou un box et le
nombre qu’il possède,
10
Variable Total N = 2066
garage parking
2 garages 24 (6.2%)
2 parkings 7 (1.8%)
3 parkings 1 (0.3%)
4 parkings 1 (0.3%)
box 17 (4.4%)
box double + parking 1 (0.3%)
garage 196 (51%)
garage + parking 10 (2.6%)
garage triple 1 (0.3%)
garage double + parking 1 (0.3%)
parking 129 (33%)
Nbre données manquantes 1,678
-
Motif déclaré par l’annonceur
: variable textuelle (chaîne de caractères) présentant, si
indiqué, le motif pour lequel un complément de loyer a été appliqué. Il y a 643 observations
sur 2066 (soit 31.1% des observations totales) qui présentent au moins un motif déclaré dans
l’annonce.
-
Données relevées dans l’annonce
: variable textuelle (chaîne de caractères) présentant
un motif relevé dans l’annonce lors de la collecte des données pour justifier l’application d’un
complément de loyer. Il y a ici 650 observations sur 2066 (soit 31.5%) qui présentent au moins
un motif relevé dans l’annonce.
-
Année construction
: variable qualitative ordinale qui, après nettoyage du jeu de données,
présente 14 modalités : “18ème siècle”, “19ème siècle”, “années 1900”, “années 1910” à “années
2020” en regroupant les logements par tranches de 10 ans.
Variable Total N = 2066
Année construction
18ème siècle 1 (1.2%)
19ème siècle 2 (2.4%)
années 1900 6 (7.2%)
années 1920 1 (1.2%)
années 1930 2 (2.4%)
années 1940 1 (1.2%)
années 1950 3 (3.6%)
années 1960 3 (3.6%)
années 1970 3 (3.6%)
années 1980 3 (3.6%)
années 1990 14 (17%)
années 2000 15 (18%)
années 2010 20 (24%)
11
Variable Total N = 2066
années 2020 9 (11%)
Nbre données manquantes 1,983
Nous ajoutons enfin les variables lat et long (variables quantitatives continues) correspondant
respectivement à la latitude et à la longitude du code postal exprimé en vue de cartographier
les données.
1.2. Contrôle de cohérence des variables
Nous contrôlons la cohérence des différentes variables quantitatives du jeu de données. Nous
pouvons faire plusieurs remarques sur les biais que peuvent présenter les données :
—
les données ont été récupérées sur un support unique d’annonces (le site Leboncoin) :
elles sont homogènes mais ne correspondent pas à l’ensemble des annonces publiées
tous supports publicitaires confondus. La part des annonces professionnelles avec
complément de loyer (environ 90% sur Leboncoin) pourrait notamment être différente
sur les autres supports où les annonces de particuliers seraient mieux représentées,
—
il y a des données manquantes pour le loyer de référence majoré, certaines annonces
n’indiquant pas le montant mais seulement le prix au mètre carré, d’autres annonces ne
fournissant aucune information à ce sujet. Dans ces cas, nous ne pouvons pas vérifier
la cohérence avec le loyer appliqué,
—
les caractéristiques des logements présents manquent parfois de précision (hauteur
sous plafond par exemple) ce qui rend l’étude sur la justification des compléments de
loyer biaisée. En effet, si une annonce indique qu’un appartement dispose d’une grande
hauteur sous plafond mais qu’elle n’indique pas la hauteur concernée, l’élément sera
considéré comme un motif non justifié alors qu’il se peut que la hauteur sous plafond
soit supérieure ou égale à 3m50 et de ce fait, soit en fait un motif justifié.
1.2.1. Cohérence des variables Loyer de référence majoré déclaré/Loyer de réfé-
rence majoré de la zone
Dans l’arrêté préfectoral du 28 septembre 2022 qui fixe les Loyers de Référence Majorés pour
Lyon et Villeurbanne, quatre zones géographiques sont définies qui ne correspondent pas aux
arrondissements de la ville de Lyon ou à Villeurbanne. Cet arrêté est applicable jusqu’au
31.10.2023. (Source :https://www.grandlyon.com/fileadmin/user
_
upload/media/pdf/habita
t/20221019_encadrement-arrete-2022.pdf)
L’objectif est ici de contrôler la cohérence entre la variable Loyer Référence Majoré (qui
a été déclarée dans l’annonce) par rapport aux loyers de référence majorés de la zone
indiqués par arrêté préfectoral. Ces derniers dépendent du secteur géographique où se situe le
logement (différent des arrondissements), du nombre de pièces dans le logement, de l’époque
de construction ainsi que du fait que la location soit meublée ou non meublée.
Vu que seules 83 observations possèdent l’intégralité de ces données et que les zones géogra-
phiques données dans l’arrêté préfectoral ne correspondent pas exactement aux arrondisse-
12
ments, il est difficile ici de pouvoir tester la cohérence exacte entre les deux variables.
Aussi, pour pouvoir avoir une indication assez fiable, il a été décidé de contrôler la cohérence
entre le Loyer de Référence Majoré déclaré et la valeur la plus faible et la valeur la plus
forte de l’arrondissement par type de logement précisées par arrêté préfectoral du 28.09.2022
(loyer mensuel hors charges par de surface habitable). En effet, les codes postaux et les zones
définies dans l’arrêté préfectoral ne coïncident pas exactement. Ainsi, le code postal 69001 est
en zone 1, 69002 en zones 1, 2, 3, 69003 en zones 1, 2, 3, 4, 69004 en zones 1, 2, 3, 69005 en
zones 1, 2, 3, 4, 69006 en zones 1, 2, 69007 en zones 1, 2, 3, 4, 69008 en zones 2, 3, 4, 69009
en zones 3, 4, 69100 (Villeurbanne) en zones 2, 3, 4.
Le test de cohérence consiste à vérifier par arrondissement, pour les logements meublés ou
non meublés et par nombre de pièces, que les Loyers de Référence Majorés déclarés par les
annonceurs ne sont pas supérieurs au maximum et ne sont pas inférieurs au minimum (par
de surface habitable) possibles fixés par arrêté préfectoral appliqués à chaque zone. Les seuils
min et max sont référencés dans le tableau suivant :
Min. et max. du prix d’un logement définis par arrêté préfectoral en e/m2
Arr. Meublé 1 pièce 2 pièces 3 pièces ≥4 pièces
Min Max Min Max Min Max Min Max
69001 meublé 21.2 23.6 17.9 18.7 15.5 16.9 14.9 16.8
non meublé 19.4 21.7 16.4 17.2 14.2 15.5 13.7 15.4
69002 meublé 20.4 23.6 16.3 18.7 14.5 16.9 13.7 16.8
non meublé 18.1 21.7 15.0 17.2 12.5 15.5 11.8 15.4
69003 meublé 20.2 23.6 15.8 18.7 13.3 16.9 12.4 16.8
non meublé 17.4 21.7 13.7 17.2 11.5 15.5 10.7 15.4
69004 meublé 20.4 23.6 16.3 18.7 14.5 16.9 13.7 16.8
non meublé 18.1 21.7 15.0 17.2 12.5 15.5 11.8 15.4
69005 meublé 20.2 23.6 15.8 18.7 13.3 16.9 12.4 16.8
non meublé 17.4 21.7 13.7 17.2 11.5 15.5 10.7 15.4
69006 meublé 20.4 23.6 16.3 18.7 14.8 16.9 14.0 16.8
non meublé 18.7 21.7 15.0 17.2 13.6 15.5 12.8 15.5
69007 meublé 20.2 23.6 15.8 18.7 13.3 16.9 12.4 16.8
non meublé 17.4 21.7 13.7 17.2 11.5 15.5 10.7 15.4
69008 meublé 20.2 23.5 15.8 18.5 13.3 16.3 12.4 15.7
non meublé 17.4 20.6 13.7 16.6 11.5 14.4 10.7 14.4
69009 meublé 20.2 23.5 15.8 18.5 13.3 16.3 12.4 15.4
non meublé 17.4 20.3 13.7 16.0 11.5 14.0 10.7 13.2
69100 meublé 20.2 23.5 15.8 18.5 13.3 16.3 12.4 15.7
non meublé 17.4 20.6 13.7 16.6 11.5 14.4 10.7 14.4
En réalisant cette vérification, nous obtenons :
—
248 observations sur 1360 observations totales ayant un loyer de référence majoré
indiqué (soit 18.2% des observations) qui ne rentrent pas dans cette zone d’acceptation
du loyer de référence majoré. Sachant que les logements du jeu de données sont
13
annoncés à 90% par des professionnels, ces erreurs semblent donc très nombreuses.
—
88 logements présentent un loyer de référence annoncé inférieur à la valeur minimale,
— 160 logements présentent un loyer de référence majoré supérieur au maximum,
—
139 logements possèdent un Loyer de Référence Majoré qui dépasse en valeur absolue
de moins de 1€/m2le min ou le max encadré par l’arrêté préfectoral.
Pour les 248 observations qui ne satisfont pas à ce test de cohérence, nous avons décidé de ne
pas les prendre en compte pour notre calcul du complément de loyer réel.
Nous pouvons obtenir un résumé de ces données non conformes. Elles sont également consul-
tables dans le fichier LoyerRefMaj_nonconforme.csv. Les valeurs négatives représentent des
loyers de référence majorés déclarés inférieurs au minimum obtenu dans le tableau précédent
tandis que les valeurs positives correspondent à des loyers de référence majorés déclarés
supérieurs au maximum obtenu dans le tableau précédent.
Variable Total N = 248
dif_LRM Moy. : 0.30, SD : 2.07, min-max : -6.30 - 10.80
Nbre données manquantes 0
meublé
chambre 0 (0%)
coliving 0 (0%)
meublé 168 (68%)
non meublé 80 (32%)
Nbre données manquantes 0
0
50
100
−5 0 5 10
Différence constatée entre Loyer de Référence majoré annoncé et le min ou le max obtenu par arrêté préfectoral
Nombre d'observations
Histogramme des différences entre min et max des loyers de référence majorés en euros/m2
14
1.2.2. Cohérence des variables Loyer de base/Loyer de référence majoré déclaré
Nous comparons les variables Loyer et Loyer Référence Majoré pour les observations où
les deux variables sont renseignées et validées c’est-à-dire pour 1216 observations sur 2066
observations totales (soit 58.9% des observations totales). Nous considérons les deux variables
égales quand les deux quantités sont égales à ±1 euro près.
Variable Total N = 2066
coherence
Egalité 1,025 (84%)
Inférieur 134 (11%)
Supérieur 57 (4.7%)
Nbre données manquantes 850
Variable
chambre, N
= 90
coliving, N =
13
meublé, N =
1,315
non meublé, N
= 648
coherence
Egalité 69 (85%) 10 (100%) 644 (86%) 302 (80%)
Inférieur 11 (14%) 0 (0%) 75 (10%) 48 (13%)
Supérieur 1 (1.2%) 0 (0%) 30 (4.0%) 26 (6.9%)
Nbre données
manquantes
9 3 566 272
Ainsi, 1025 observations présentent un loyer de base considéré égal au loyer de référence
majoré déclaré, 134 ont un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré déclaré et 57
ont un loyer de base supérieur au loyer de référence majoré déclaré. Il y a 850 logements dont
le loyer de référence majoré n’a pas été enregistré. Il n’y a pas de grosse différence de taux de
conformité entre les logements meublés, non meublés, en coliving et les chambres.
Les logements présentant une différence en valeur absolue supérieure à 20
€
entre loyer de
base et loyer de référence majoré sont répertoriés dans le fichier DifLoyer.csv. Il y en 114 sur
1216 (soit 9.4%).
15
0
200
400
600
Egalité Inférieur Supérieur
Différence entre Loyer et Loyer de référence majoré déclaré
Nombre d'observations
chambre
coliving
meublé
non meublé
Répartition des observations selon la cohérence entre Loyer et Loyer de référence majoré déclaré
1.2.3. Cohérence des charges locatives par mètre carré
La variable charges de notre base de données correspond aux charges locatives mensuelles
(provisions ou forfait) figurant dans l’annonce.
Le contrôle de cohérence des charges locatives consiste à vérifier ici si les charges dépassent
ou non la valeur de 40
€
/
m2
/an qui est la valeur seuil que nous avons fixée à partir de
laquelle le montant des charges sera considéré comme anormalement élevé, l’annonceur ayant
pu demander un niveau de charges particulièrement élevé pour compenser un loyer et un
complément de loyer conformes à la réglementation.
Les appartements non meublés devraient être peu concernés car les charges sont révisées
annuellement. Les appartements meublés devraient être plus concernés car les charges sont
soit révisables annuellement soit forfaitaires. Enfin, les chambres en location séparée devraient
être très souvent concernées car les charges sont forfaitaires.
Pour les charges, les maisons et les chambres en colocation seront étudiées indépendamment
des appartements. Ainsi, dans un premier temps, nous donnons la distribution des observations
en découpant en classes d’amplitude 10
€
/
m2
/an les valeurs des charges puis, dans un second
temps, nous comptons et listons les observations qui dépassent le seuil de 40
€
/
m2
/an en
distinguant à chaque fois les meublés des non meublés puis les chambres en colocation et les
maisons des appartements.
Notons que pour les chambres, la surperficie n’est pas renseignée donc nous ne pourrons pas
calculer les charges par
m2
et par an donc nous donnerons uniquement le montant moyen
16
mensuel, son écart-type ainsi que le minimum et maximum des observations.
Appartements coliving, N = 13 meublé, N = 1,302 non meublé, N = 640
charges_classe
[0,10] 1 (7.7%) 284 (22%) 199 (31%)
(10,20] 5 (38%) 519 (40%) 294 (46%)
(20,30] 7 (54%) 247 (19%) 96 (15%)
(30,40] 0 (0%) 129 (9.9%) 26 (4.1%)
(40,50] 0 (0%) 54 (4.1%) 19 (3.0%)
(50,225] 0 (0%) 69 (5.3%) 6 (0.9%)
NA 0 0 0
Les logements meublés sont plus concernés que les logements non meublés par des charges
anormalement élevées. Il y a 9.4% des logements meublés dans notre jeu de données qui
présentent des charges annuelles dépassant les 40
€
/
m2
/an et 3.9% des logements non meublés.
La classe la plus représentée pour les logements meublés et non meublés est celle des charges
comprises entre 10 et 20 €/m2/an.
Le diagramme en barres accolées ci-après illustre ces chiffres.
0
100
200
300
400
500
[0,10]
(10,20]
(20,30]
(30,40]
(40,50]
(50,225]
Charges par classe
Nombre d'observations
coliving meublé non meublé
Nombre d'observations par classe de charges pour les appartements
17
Maisons meublé, N = 13 non meublé, N = 8
charges_classe
[0,10] 10 (77%) 3 (38%)
(10,20] 2 (15%) 2 (25%)
(20,30] 0 (0%) 1 (13%)
(30,40] 0 (0%) 2 (25%)
(40,50] 0 (0%) 0 (0%)
(50,225] 1 (7.7%) 0 (0%)
NA 0 0
Il y a très peu de maisons dans le jeu de données (21). Seule une maison possède des charges
annuelles au mètre carré qui dépassent le seuil de 40
€
/
m2
/an avec des charges de 90
€
/
m2
/an
(maison de 80
m2
avec un loyer mensuel de 1890
€
et des charges mensuelles de 600
€
). Les
maisons sont le plus souvent indépendantes et ont peu de charges communes.
Le diagramme en barres accolées ci-après illustre ces chiffres.
0.0
2.5
5.0
7.5
10.0
[0,10]
(10,20]
(20,30]
(30,40]
(50,225]
Charges par classe
Nombre d'observations
meublé non meublé
Nombre d'observations par classe de charges pour les maisons
Enfin, pour les chambres, nous avons des charges mensuelles moyennes de 86
€
avec un
écart-type de 28
€
, les charges mensuelles sur les chambres de notre jeu de données allant de
20 €à 200 €. Il y a donc ici une très grande variabilité.
18
Chambres chambre, N = 90
Charges Moy. : 86, SD : 28, min-max : 20 - 200
NA 0
Au final, nous obtenons que 149 observations sur 1976 (hors chambres, soit 7.5% des ob-
servations) présentent des charges annuelles par mètre carré supérieures à 40
€
. Ce sont les
logements meublés (124 sur 149) qui sont les plus concernés par des charges annuelles plus
élevées et en particulier les plus petits appartement (Studio, T1 et T1bis) qui représentent
plus de 50% des logements au total avec des charges supérieures à 40€/m2/an.
Les tableaux ci-après comportent le détail des répartitions en distinguant les logements
meublés des logements non meublés.
Meublés
maison
,
N = 1
studio,
N = 49
T1, N
= 27
T1bis,
N = 1
T2, N
= 19
T3, N
= 12
T4, N
= 9
T5, N
= 5
T6, N
= 1
charges_classe
(40,50] 0 (0%) 17
(35%)
10
(37%)
1
(100%)
8
(42%)
8
(67%)
6
(67%)
3
(60%)
1
(100%)
(50,225] 1
(100%)
32
(65%)
17
(63%)
0 (0%) 11
(58%)
4
(33%)
3
(33%)
2
(40%)
0
(0%)
NA 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Non Meublés studio, N = 10 T1, N = 3 T2, N = 5 T3, N = 5 T4, N = 2
charges_classe
(40,50] 9 (90%) 1 (33%) 4 (80%) 3 (60%) 2 (100%)
(50,225] 1 (10%) 2 (67%) 1 (20%) 2 (40%) 0 (0%)
NA 0 0 0 0 0
19
0
10
20
30
maison
studio
T1
T1bis
T2
T3
T4
T5
T6
Type de logements
Nombre d'observations
(40,50] (50,225]
Nombre d'observations par classe de charges et par Type pour les logements meublés
0.0
2.5
5.0
7.5
studio
T1
T2
T3
T4
Type de logements
Nombre d'observations
(40,50] (50,225]
Nombre d'observations par classe de charges et par Type pour les logements non meublés
Toutes ces logements sont répertoriés dans le fichier Charges_Sup40.csv.
20
1.3. Résumé global
En distinguant quatre catégories de logements : petits appartements (Studio, T1 et T1bis),
moyens appartements (T2) et grands appartements (du T3 au T8) et les maisons (nous
ne prenons pas en compte les chambres), nous obtenons le résumé statistique suivant des
variables quantitatives. Ce premier résumé est réalisé sur les données brutes hors chambres et
coliving.
21
2. Analyse des motifs des compléments de loyer
Cette partie concerne plus particulièrement les motifs déclarés ou relevés dans l’annonce pour
justifier l’application d’un complément de loyer sur les villes de Lyon et de Villeurbanne au
1er semestre 2023. Elle comporte :
—
une analyse textuelle des motifs principaux déclarés par l’annonceur, des motifs
principaux relevés dans l’annonce ainsi que les motifs principaux déclarés ou relevés
par commune puis par le fait que le logement soit meublé ou non,
—
une mise à jour des motifs déclarés pour justifier le complément de loyer en supprimant
les garages, box et parkings car nous avons considéré, sauf mention contraire, que ces
éléments faisaient l’objet d’un bail séparé dont le loyer était inclus dans le loyer hors
charges annoncé,
—
une mise à jour des loyers hors charges une fois retirée une estimation du loyer séparé
des garages, box ou parkings,
—
un regroupement des différents motifs en plusieurs catégories en différenciant les motifs
justifiés et les motifs ne justifiant pas légalement l’application d’un complément de
loyer,
—
une estimation du complément de loyer en prenant en compte uniquement les motifs
justifiant l’application du complément de loyer,
—
une étude de la différence entre complément de loyer estimé et complément de loyer
appliqué d’un point de vue global puis, selon les variables DPE, le fait que le logement
soit meublé ou non, le code postal, le type de logement.
Cette analyse est expliquée et détaillée dans un document séparé nommé Ana-
lyse_Motifs_CompLoyers.pdf.
3. Etude du complément de loyer
Comme expliqué dans l’analyse des motifs des compléments de loyer, nous analyserons ici
le complément de loyer sur les logements dont on a pu vérifier le loyer de référence majoré
c’est-à-dire sur 632 appartements.
22
Nous donnons dans un premier temps le résumé statistique global des différentes variables
portant sur le complément de loyer :
—
Complément : variable initiale qui répertorie le complément de loyer indiqué par
l’annonceur,
—
Complement_Rectifie : variable calculée selon la formule Complement +(Loyer_Rectifie
-Loyer de référence majoré) où seuls ont été pris en compte les loyers de référence
majorés validés par les fourchettes de prix fixées par arrêté préfectoral,
—
Complement_Estime : variable calculée à partir de la récupération des motifs justifiés
et de leurs estimations.
0
500
1000
1500
Complément Complement_Estime Complement_Rectifie
var
Montant
var Complément Complement_Estime Complement_Rectifie
Boxplot du complément, du complément rectifié et du complément estimé sur 632 logements
La valeur du complément de loyer est un indicateur mais elle n’a pas la même signification
selon l’ordre de grandeur du loyer de base. C’est pour cela que nous pouvons calculer le
pourcentage que représente le complément de loyer par rapport au loyer de base. Ce dernier
est donc calculé comme (Complement_Estime/Loyer_Rectifie)*100.
Il y a donc ici 6 logements pour lesquels le complément de loyer est supérieur au loyer ! Ces
données sont enregistrées dans le fichier Complement_Sup_Loyer.csv.
Que nous étudions les compléments de loyer en valeur ou en pourcentage par rapport au
loyer de base, nous constatons que les compléments de loyer estimés sont nettement inférieurs
aux compléments de loyer appliqués par les annonceurs.
Il y a donc ici, sur les logements étudiés au premier semestre 2023 sur les villes de Lyon et de
23
Villeurbanne deux problèmes :
— celui de pratiquer un complément de loyer sans motif justifié,
—
celui de pratiquer un complément de loyer trop élevé par rapport à ce qui devrait être
pratiqué quand le complément de loyer est justifié.
0
50
100
150
Complément Complement_Estime Complement_Rectifie
var
Pourcentage par rapport au loyer
var Complément Complement_Estime Complement_Rectifie
Boxplot des complémets de loyer sur 632 logements en % du loyer
Nous pouvons également cartographier les différentes variables du complément de loyer par
arrondissement : plus les cercles bleus ont un rayon important, plus le complément de loyer
demandé est grand. De même, plus la couleur bleue est forte, plus le nombre de données est
important dans cet intervalle de valeurs.
24
+
−
Complémentdeloyer
indiquédansl'annonce
Leaflet|©OpenStreetMapcontributors,CC-BY-SA
+
−
Complémentdeloyer
rectifié
Leaflet|©OpenStreetMapcontributors,CC-BY-SA
25
+
−
Complémentdeloyerestimé
Leaflet|©OpenStreetMapcontributors,CC-BY-SA
Comp.
A, N
= 3
B, N
= 28
C
,N=
120
D, N
= 209
E, N =
108
F, N
= 20
G, N
= 2
sans, N
= 142
p-
value
brut 413 282 217 206 157 136 122 219 0.029
Rectifié 318 195 153 162 131 103 113 183 0.2
Estimé 282 79 55 42 38 27 79 34 0.075
Comme il y a très peu de données pour certaines modalités du facteur DPE, c’est un test de
Kruskal-Wallis qui a été appliqué sur chaque variable. Un test de Kruskal-Wallis significatif
(p-value<0.05) indique qu’au moins un échantillon diffère d’un autre échantillon au niveau de
la moyenne.
Seuls ici les compléments bruts moyens présentent un test en fonction du DPE significatif.
Comp. meublé, N = 410 non meublé, N = 222 p-value
brut 222 172 <0.001
Rectifié 184 116 <0.001
Estimé 38 56 0.082
Comme la variable meublé ne prend que deux modalités, c’est un test de comparaison de
26
moyennes de Wilcoxon qui est appliqué ici. Il montre que les compléments de loyer brut et
rectifié présentent une différence significative de moyenne entre les logements meublés et non
meublés. Pour ces variables, les logements meublés présentent une moyenne significativement
plus forte que les logements non meublés.
Ces résultats ne sont pas confirmés pour le complément de loyer estimé (p-value=0.082>0.05).
Une des explications provient de l’absence de définition précise des motifs justifiant un
complément de loyer : les annonceurs pour les logements meublés ont tendance à hausser le
complément de loyer en pensant que les équipements ou le mobilier (motifs non justifiés que
l’on retrouve dans environ 29% des 632 appartements pris en compte) permettent de justifier
l’application d’un complément.
Comp.
69001
,
N =
39
69002
,
N =
75
69003
,
N =
122
69004
,
N =
31
69005
,
N =
47
69006
,
N =
84
69007
,
N =
69
69008
,
N =
52
69009
,
N =
34
69100
,
N =
79
p-
value
brut 192 270 195 206 207 285 160 150 108 193
<0.001
Rectif.183 238 141 171 149 244 124 96 57 135
<0.001
Esti. 28 44 49 50 68 45 51 42 45 22
0.004
Pour chacun des variables relatives au complément de loyer, le test est significatif donc, avec
un risque de 5%, nous pouvons dire qu’il y a des différences de moyennes de complément de
loyer entre les différents arrondissements et villes.
Nous pouvons noter que les compléments de loyer rectifiés semblent mieux suivre la “tendance”
des prix par arrondissement que les compléments de loyer estimés.
En effet, ce sont les 2e, 6e, 4e et 1er arrondissements qui sont les plus chers à Lyon au niveau
de l’immobilier. Nous retrouvons les moyennes les plus élevées des compléments de loyer
rectifiés pour ces quatre arrondissements. Et ce sont les 8e, 9e arrondissements qui sont
les moins chers. Nous retrouvons pour ces deux arrondissements, des compléments de loyer
rectifiés moyens les plus faibles.
Ces tendances ne sont pas visibles en revanche sur les compléments de loyer estimés.
Les 632 appartements ont tous au moins un motif justifié. Mais, les motifs justifiés ne sont
pas forcément tous énoncés par les annonceurs ou visibles sur les photos de l’annonce, ce qui
diminue la valeur des compléments de loyer estimés.
Dans la presqu’île, pour le 1er arrondissement (et dans une moindre mesure dans le 2ème
arrondissement suite au développement urbain récent dans le secteur de Confluence), l’absence
relative de parking et de garage avec les logements explique le peu d’écart entre loyer brut et
loyer rectifié.
27
Comp.
studio,
N = 83
T1, N
= 46
T1bis,
N = 11
T2, N
= 197
T3, N
= 180
T4, N
= 79
T5, N
= 27
T6, N
= 6
p-
value
brut 148 136 125 143 208 325 484 641
<0.001
Rectifié 133 116 124 101 152 254 425 591
<0.001
Estimé 21 34 32 31 53 64 89 179 0.2
Les tests de comparaisons de moyennes par type de logements sont significatifs pour les
compléments de loyer brut et rectifié. Il semble que plus le logement est grand, plus le
complément de loyer est important. Ces résultats ne sont pas significatifs sur les compléments
de loyer estimés.
Vu que les compléments de loyer peuvent dépendre de la surface du bien, il est donc intéressant
ici de refaire la même analyse en regardant les différentes variables relatives au complément
de loyer mais par mètre carré de surface habitable.
Comp.
A, N
= 3
B, N
= 28
C
,N=
120
D, N
= 209
E, N =
108
F, N
= 20
G, N
= 2
sans, N
= 142
p-
value
brut 4.9 4.3 3.2 3.9 4.3 4.3 3.1 5.3 0.011
Rectifié 3.6 2.9 2.3 3.1 3.8 3.8 2.6 4.6 0.004
Estimé 3.08 1.05 0.70 0.84 0.71 0.80 3.19 0.86 0.15
Les tests de comparaisons de moyennes sont ici significatifs pour les compléments de loyer
brut et rectifié par mètre carré de surface habitable.
Comp. meublé, N = 410 non meublé, N = 222 p-value
brut 5.0 2.8 <0.001
Rectifié 4.3 1.8 <0.001
Estimé 0.82 0.84 0.2
Nous retrouvons ici les mêmes résultats que précédemment à savoir que les prix moyens par
mètre carré de surface habitable pour les compléments de loyer brut et rectifié sont nettement
supérieurs pour les logements meublés que non meublés. Les compléments de loyer estimés
par mètre carré de surface habitable ne mettent pas en avant cette différence.
Comp.
69001
,
N =
39
69002
,
N =
75
69003
,
N =
122
69004
,
N =
31
69005
,
N =
47
69006
,
N =
84
69007
,
N =
69
69008
,
N =
52
69009
,
N =
34
69100
,
N =
79
p-
value
brut 5.7 5.4 4.3 3.6 3.7 4.8 4.1 3.2 2.9 3.4
0.001
Rectif.5.4 4.9 3.2 3.1 2.9 4.3 3.4 2.1 2.1 2.3
<0.001
Est. 0.63 0.95 0.70 0.95 1.37 0.93 0.86 0.89 0.66 0.49
0.004
28
Là encore, les tests sont tous significatifs ce qui montre des différences statistiquement
significatives de tarif moyen par mètre carré des compléments de loyer.
Comp.
studio,
N = 83
T1, N
= 46
T1bis,
N = 11
T2, N
= 197
T3, N
= 180
T4, N
= 79
T5, N
= 27
T6, N
= 6
p-
value
brut 7.7 6.6 3.9 3.4 3.1 3.6 4.5 3.9
<0.001
Rectifié 7.1 5.8 3.8 2.4 2.3 2.9 3.9 3.6
<0.001
Estimé 0.99 1.40 1.06 0.73 0.75 0.69 0.80 0.98 0.8
Ici, comme pour les valeurs brutes, seuls les compléments de loyer brut et rectifié par mètre
carré de surface habitable présentent un test significatif. En revanche, nous voyons ici qu’en
ramenant les prix à la surface, ce sont les petits appartements (studio et T1) qui présentent
un complément moyen au mètre carré le plus élevé.
Conclusion
Cette première phase de l’étude a donc permis :
1.
de réaliser un état des lieux complet sur les compléments de loyer appliqués sur les
communes de Lyon et de Villeurbanne au premier semestre 2023. Outre les différentes
statistiques proposées, nous retiendrons notamment que, bien que les annonces de
location soient essentiellement rédigées par des professionnels de l’immobilier :
—
près de 20% des annonces (sur 1360) indiquent un loyer de référence majoré qui ne
correspond pas à la fourchette de prix définie dans le cadre légal,
—
près de 16% des annonces indiquant un loyer de référence majoré valide (sur 1216
observations) ne présentent pas un loyer de base égal au loyer de référence majoré
alors que ces deux derniers devraient être égaux dans la mesure où toutes les annonces
considérées affichent un complément de loyer,
—
plus de 9% des logements meublés et près de 4% des logements non meublés présentent
des charges annuelles par mètre carré anormalement élevées (plus de 40 €/m2/an).
2.
de dégager les critères privilégiés par les bailleurs pour l’application des compléments
de loyer et de les hiérarchiser. Nous retiendrons notamment que :
—
seules 31.5% des annonces retenues pour l’étude (1942 au total, hors chambres et coli-
vings) déclarent un ou plusieurs motifs voulant justifier l’application d’un complément
de loyer,
—
malgré une analyse des annonces permettant de relever des motifs non déclarés et une
fois retirés des motifs tous les types de stationnement (garages, box et parkings), seuls
48.1% des logements présentent au moins un motif justifié ou non (soit 934 logements),
— en analysant les motifs déclarés dans la justification d’un complément de loyer, seuls
20.75% des logements au total ou 43.15% des logements présentant au moins un motif
possédent réellement au moins un motif qui permet de justifier l’application d’un
complément de loyer,
29
—
parmi les motifs justifiés les plus répandus, nous avons obtenu, par ordre de fré-
quence, les terrasses, les loggias/balcons spécifiques, la climatisation, la surface non
habitable, la vue, les jardins/cours/patios, les éléments spécifiques (notamment les
dressings indépendants), les revêtements luxueux, la hauteur sous plafond et enfin, les
piscines/saunas/jacuzzis privatifs,
—
parmi les motifs non justifiés les plus souvent utilisés, nous retrouvons, par odre de
fréquence, les équipements non spécifiques, le mobilier non spécifique, les dressings
non indépendants, les balcons non spécifiques, le confort, la rénovation, les cuisines
équipées ou aménagées et la vue (non confirmée ou pas assez directe).
3.
d’évaluer le complément de loyer qui aurait dû être appliqué à partir des informations
fournies dans les annonces ou relevées et de comparer ces compléments de loyer estimés
aux compléments de loyer demandés par les annonceurs. Cette partie de l’étude a
été réalisée pour tous les logements présentant un loyer de référence majoré validé et
au moins un motif déclaré du complément de loyer (632 logements, voir document
Analyse_Motifs_CompLoyers.pdf). Il vient ainsi que :
—
environ 69% des logements présentent un complément de loyer qui dépasse d’au moins
25
€
le complément de loyer mensuel estimé et environ 22% des logements présentent
un complément de loyer excessif voire très excessif (plus de 200
€
de trop par mois),
12% des logements sont conformes et 19% ont un complément de loyer inférieur à ce
qui aurait pu être réclamé,
—
ces excès sont plus fréquents pour les logements meublés que non meublés puisque
presque 29% des logements meublés présentent un complément de loyer excessif ou
très excessif alors qu’à peine 15% des logements meublés ont cette caractéristique ;
seuls 23% des logements meublés présentent un complément de loyer sous-évalué ou
conforme alors qu’il y en a presque 47% pour les logements non meublés,
—
ces excès semblent également plus fréquents dans les 1er, 2e et 6e arrondissements où
presque 43% des logements situés dans le 2e arrondissement de Lyon présentent des
compléments de loyer en excès,
—
ces compléments de loyer semblent également très surévalués sur les petits logements
avec presque 50% des compléments de loyer pour les studios et les T1 qui ont un
dépassement de complément de loyer de plus de 100
€
mensuel et un prix mensuel
moyen au mètre carré significativement plus élevé que pour les plus grands logements.
4.
de comparer les motifs et les états de complément entre les communes de Lyon et de
Villeurbanne même si le nombre de données pour Lyon (553) est beaucoup plus élevé
que celui pour Villeurbanne (79) :
—
les motifs justifiés ou non justifiés pour expliquer l’application d’un complément de
loyer sont à peu près les mêmes sur les deux villes, à fréquences quasiment égales,
—
les états de complément de loyer diffèrent également très peu entre Lyon et Villeur-
banne : pour les deux villes, nous retrouvons entre 23 et 24% des logements qui
présentent un complément de loyer excessif ou très excessif. Il y a légèrement plus de
compléments de loyer conformes ou sous-évalués sur Villeurbanne (39% des logements)
que sur Lyon (environ 30% des logements).
30
5.
comprendre les facteurs qui peuvent expliquer la fréquente surévaluation du complément
de loyer. En effet, malgré le fait que les annonces recensées sont pour la plupart issues
d’annonceurs professionnels, nous retrouvons au moins un motif non justifié dans
presque trois quarts des annonces présentant au moins un motif relévé ou déclaré.
Parmi les motifs non justifiés, les plus utilisés sont les équipements et le mobilier que
l’on ne peut retrouver que pour les logements meublés et qui sont principalement des
petits logements (78% environ des petits appartements étudiés sont meublés). Aussi,
la taille du logement et le fait que le logement est meublé est un facteur qui peut
avoir une influence dans la surévaluation du complément de loyer. Enfin, la situation
géographique en est un autre facteur. En effet, nous avons vu que plus les logements
se situent dans des arrondissements de Lyon chers, plus le complément de loyer est
élevé même si ce n’est pas justifié.
Cette étude descriptive est une première étape dans la compréhension des motifs invoqués
pour expliquer l’application d’un complément de loyer et fait un premier état des lieux de ce
qui s’est passé sur les communes de Lyon et de Villeurbanne au 1er semestre 2023.
Il serait intéressant d’étendre la plage d’observation et de récolte des données pour étoffer
l’étude puisqu’au final, seuls 632 logements présentaient un loyer de référence majoré validé
pour lesquels une estimation du complément de loyer a pu être réalisée et comparée au
complément affiché. C’est pour cela qu’une actualisation de la phase 1 sera effectuée en
2024 avec les données du deuxième semestre 2023 pour Lyon et pour Villeurbanne. A cette
occasion, une analyse spécifique sera faite pour les maisons et les chambres.
Nous n’avons pas mis en avant de différences significatives entre les villes de Lyon et de
Villeurbanne sur les motifs justifiés ou non justifiés invoqués pour expliquer l’application d’un
complément de loyer ou encore sur les états du complément de loyer (le nombre de données
pour Villeurbanne étant restreint). Du fait de la contnuité urbaine entre ces deux villes, elles
participent à un même marché immobilier pour lesquels les annonceurs sont finalement les
mêmes.. Il sera donc intéressant dans la phase 2 de pouvoir comparer d’autres villes comme
Paris, Lille Montpellier ou Bordeaux plus éloignées géographiquement.
L’identification des caractéristiques expliquant les compléments de loyer à partir des annonces
immobilières est imparfaite, même si toutes les annonces retenues pour l’estimation de la
valeur des compléments de loyer avaient au moins un motif justifié : les annonceurs ont pu
diffuser des annonces sans que l’ensemble des motifs justifiés pour leur logement ne soient
énoncés dans le texte ou visibles sur les photos de l’annonce. De ce fait, la valeur de ces
caractéristiques n’a pas été pris en compte et notre estimation de la valeur du complément a
été sous-évaluée. Pour les annonces dans lesquelles figurent un motif a priori justifié mais
qui n’est pas confirmé par les photos de l’annonce et donc pas pris en compte dans le cadre
de l’estimation de valeur, notre enregistrement des observations peut permettre une analyse
spécifique sur ces données : elle sera entreprise lors de la réactualisation du rapport avec les
données du second semestre 2023.
Enfin, la notion de complément de loyer n’est pas clairement définie juridiquement dans la
mesure où la loi ne décrit pas avec exactitude les caractéristiques de localisation ou de confort
qui peuvent le justifier. L’analyse des décisions de justice concernant les compléments de
31
loyer sera entreprise dans la phase 3. Cette étude apporte, suite au traitement des motifs
déclarés par les annonceurs et relevés sur les annonces du site Leboncoin, une proposition de
classification des motifs en motifs « justifiés » ou non « justifiés », une grille d’évaluation
de la valeur des motifs et une méthode de comparaison des compléments de loyer demandés
avec l’estimation de leur valeur. Elle permet ainsi d’améliorer la connaissance des pratiques
des compléments de loyer.
32